公摊面积内卫生间“消失”，业主起诉房地产公司获赔偿！公摊面积多少算合理？收房时房屋面积缩水怎么办？

每经编辑 毕陆名

房地产公司私自改造户型，导致公摊面积中的卫生间成为他人之地，业主损失应由谁来赔偿？近日，北京市房山区人民法院审结了一起因房屋实际构造与规划设计不一致而引发的合同纠纷，法院判决房地产公司赔偿业主经济损失1000元。同时，相关部门已责令开发商按规划设计恢复原状。

那么，究竟什么是公摊面积？公摊面积又从何而来？哪些面积算公摊、哪些又不算？消费者该如何分辨？公摊面积到底能不能取消？公摊面积之争究竟如何解决？我们一起一问到底。

公摊面积内卫生间“消失”

刘女士诉称，2016年10月，她与某房地产公司签订了房屋买卖合同，购买了一处商业用房，房屋总价款53.64万元。该房屋的楼层产权分户平面设计图显示，其房屋所在楼层应有两个独立卫生间。但验房后，刘女士却惊讶地发现，房地产公司竟然将其中一个公共卫生间和部分走廊的面积“赠送”给了另一个户型的业主。

刘女士认为，房地产公司出售给自己的房屋与规划设计图并不一致，这不仅与当初的广告宣传相违背，同时所在楼层缺少一个卫生间也使日常通风受到了影响，还造成了公共卫生间不能使用的损失。

据此，要求房地产公司退还房款2万元，赔偿因公用面积被侵占而造成通风不畅、使用不便的损失1000元以及因房地产公司侵占公共卫生间给自己造成的物业费损失2000元。

房地产公司则辩称，房价是以套内面积为计费依据的，刘女士以共用面积问题主张退还房款，缺乏事实和法律依据。同时，刘女士所在房屋本身带有窗户，即便公共卫生间被其他户型的业主占用，也没有给刘女士造成通风不畅或使用不便的情况，且房屋所在楼层中部尚有一处卫生间可以使用，共用面积被占用并未给刘女士造成实际损失。因此不同意刘女士的诉讼请求。

法院注意到，依据刘女士向北京市规划和国土资源管理委员会申请信息公开而获得的涉案楼栋4-18层平面图显示，刘女士房屋与相邻房屋之间确实存在一部分公共区域，平面图上标明该公共区域为女卫生间，女卫生间门口有一小段走廊。庭审中，双方均认可女卫生间及公共走廊已“划入”邻居家中，房地产公司也确认交房前就已完成了户型改造。

那么，房屋公摊面积内的卫生间被改造，业主有没有权利请求赔偿呢？

法院认为，双方在购房合同中明确约定了涉案房屋的建筑面积、套内面积和公摊面积。根据证据显示，涉案房屋和相邻房屋之间本应有一处公共卫生间和通往卫生间的一处走道，但房地产公司实际上将该公共卫生间及相邻的部分走道进行了封闭，并将该部分封闭空间作为相邻房屋的一部分，交付给相邻房屋的业主占有使用。据此，房地产公司的该构造行为改变了原有的设计规划，与其宣传不一致，应当承担一定的违约责任。

考虑到房地产公司占用公共卫生间及相邻的部分走道，确实会对刘女士的房屋使用造成一定影响，法院支持了刘女士要求房地产公司赔偿因侵占公用面积造成通风不畅、使用不便的损失的诉讼请求。但根据双方签订的房屋买卖合同的履行情况，无法认定刘女士就该部分面积实际支付了相应房款；另一方面，法院了解到，相关行政部门已要求房地产公司按照规划设计图恢复原状。目前，该房地产公司正在逐步解决中。因此，针对刘女士要求房地产公司退还房款并赔偿物业费损失的请求，法院不予支持。

最终，法院判决房地产公司赔偿刘女士损失1000元。

收房时发现房屋面积缩水，业主如何维权？

据央视新闻2022年8月23日报道，到底什么是公摊面积？公摊面积又该如何计算？

具体来说，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

而公用建筑面积一般由以下两部分组成：

一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。

二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。简单来说，如果电梯和公共设施这样的公共空间以及走廊、过道等越多，那么公摊系数自然也就越大。

公摊面积在多大范围内才算合理？又由谁来测算？

公摊面积在多大范围内算是合理，国家目前并没有明确的规定，在实际操作过程中，这一点往往容易产生纠纷。

北京市房地产法学会副会长赵秀池：老百姓对公摊面积的认知还不是完全了解，因为它专业性很强。

那么公摊由谁来测算呢？一般情况下，一个住宅小区的公摊数据，需要经过以下程序：一个是设计单位的图纸测算，一个是主管部门对公摊的核算，在项目竣工后，测绘部门还要对房产面积再进行一次测算。目前，涉及公摊测量，我国共有《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》2个国家标准，但由于一些地方还没有建立多测合一体系，缺乏第三方的监督，从而出现公摊面积计算不透明等现象。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长虞晓芬：公摊面积的计算很复杂，我们相关的信息的公开化程度不够高，透明度不够，所以也引起了一些不必要的麻烦。

如果收房后出现房屋面积缩水、公摊面积增加的情况，业主又该如何维权呢？

在收房后，假如对公摊有异议，购房者可以携带购房合同、建筑施工图，房屋销售或者分割方案等，到房产测绘中心申请面积鉴定。

广东连越律师事务所高级合伙人黄罗平：我们说一般正确寻求法律帮助的话，你首先要把你受损害的证据要固定好，第一开发商他在进行报建的时候，报建的公摊面积到底有多少，第二把开发商当初给你做的承诺，证据可以准备好，第三向相关的行政主管部门进行投诉，最后环节才是依法向人民法院提起诉讼。

每日经济新闻综合央视新闻、北京房山法院

封面图片来源：摄图网-500687299